Л.М. Двойнос к.е.н., завідувач кафедри землеустрою і кадастру , ПДАТУ
І.П.Шелепницька к.н. з держ. упр., доцент кафедри землеустрою і кадастру, ПДАТУ

В світлі земельної реформи, створення сучасного земельного ринку землі, перед понад 6,91 мільйонів селян, які набули право на земельну частку (пай) постав цілий ряд питань, а саме: як вчинити з безцінним скарбом – землею? Чи варто поспішати продавати землю, якщо мораторій (заборона) на продажу сільськогосподарських угідь буде скасована? Яка вартість землі і скільки вона коштуватиме ? Згадуючи вираз Марка Твена, відомого у всьому світі письменника, важко не погодитися з його мудрими словами, що єдиним товаром, який більше не виробляється є саме земля, тому потрібно спішити купувати землю.
Варіантів як саме вчинити з земельним паєм є безліч: користуватися самому, здавати в оренду, продати, стати учасником процесу консолідації…. І тут постає питання вартості. Якщо здавати в оренду, яким чином визначати розмір сплати за орендований пай, якщо продавати – як не продешевити?
Тому слід знати, що в Україні є два основних види оцінки: експертний і нормативний (ринковий і неринковий) .
Експертна оцінка визначає актуальну ринкову вартість землі, або ринкову вартість права оренди земельної ділянки. Вона, в першу чергу, залежить від її місцеположення, впливу зовнішніх чинників, від попиту і пропозиції на ринку земельних ділянок, і не може перевищувати найбільш вірогідні витрати на придбання іншої ділянки рівнозначної корисності. Врахуванню підлягає визначення експертами з оцінки найбільш ефективного використання земельної ділянки, відповідно до аналізу ринку нерухомості, що склався в районі розташування земельної ділянки, і передбачає встановлення можливих варіантів використання земельної ділянки, що оцінюється. Експертна грошова оцінка включає 9 методів оцінки земельних ділянок, заснованих на комбінації різних підходів до оцінки майна.
Цей вид оцінки проводиться у разі:
 здійснення цивільно-правових угод щодо земельних ділянок і прав на них, відчуження та страхування земельних ділянок, державної або комунальної форм власності;
 застави земельної ділянки;
 визначення інвестиційного внеску в реалізацію інвестиційного проекту на земельні поліпшення;
 визначення вартості земельних ділянок, державної або комунальної власності, у разі якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства;
 визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою чи часткою комунального майна, яке є власником земельної ділянки;
 виділення або визначення частки держави чи територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності;
 відображення вартості земельних ділянок та права користування земельними ділянками у бухгалтерському обліку відповідно до законодавства України;
 визначення збитків власникам або землекористувачам у випадках, встановлених законом або договором; рішення суду.
Другий вид - нормативна грошова оцінка проводиться для:
 визначення розміру земельного податку;
 державного мита при обміні, спадкоємстві і даруванні земельних ділянок згідно із законом;
 орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності;
 втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників і механізмів економічного стимулювання раціонального використання і охорони земель.
Слід зазначити, що проводити грошову оцінку мають право лише суб’єкти оціночної діяльності, що мають відповідну ліцензію, яка до того ж обов’язково підлягає державній експертизі, уповноважені яку проводити органи госагенства земельних ресурсів. А це означає, що держава запровадила цілу систему оцінювання землі й контролю за оцінкою.
Отже, якщо мова йтиме про заставу земельної частки чи паю, її продажу, купівлю – Вам необхідно знати ринкову вартість (експертну). І тут головним чином основними важелями утворення ціни стануть наявність попиту, кількість пропозицій і т.і. Так, заступник Голови Державного агентства із земельних ресурсів України Микола Никифорович Калюжний вважає: «Якщо з 1 січня 2012 року відкривається ринок земель сільськогосподарського призначення, земля більше 5-6 тис. грн. купуватися не буде. У нас буде дуже велика пропозиція і не дуже великий попит на цю землю. Нормативна оцінка у нас буде приблизно 22 тис. грн., а ринкова ціна буде 5-6 тис. грн.». Світовий досвід підтверджує, те, що навряд чи варто сподіватися одразу після запровадження ринку земель с-г призначення великих цін на землю. Але варто розумно розпорядитися землею, адже якщо не продавати землю одразу, то згодом із розвитком ринку, ціна на землю ростиме.
У разі, якщо все ж таки рішення полягатиме у тому, щоб здавати в оренду пай чи орендувати, перевірити податок на землю, то основна складова розміру орендної плати залежатиме від розміру нормативної грошової оцінки. На сьогодні, в Україні укладено понад 4,5 млн. угод з оренди землі сільськогосподарського призначення. В середньому, розмір орендної плати коливається в межах 260-290 гривень за гектар. Але, якщо взяти, до прикладу, рідну Хмельниччину, яка за даними Мінагрополітики, посідає одне з перших місць за розвитком сільського господарства, то ми маємо й гарні приклади. Так, нещодавно на першому національному каналі в циклі науково-популярних фільмів «Моя земля – моя власність» був продемонстрований сюжет про підприємця – аграрія, нашого земляка з Копистина Олега Федорука, який орендує земельні паї (при стовідсотковій рентабельності власної справи) односельчан і за угодами, розмір плати за 1 га складає близько 900 грн. Порівняйте ці дані з даними, наведеними нижче у таблиці.
Розмір орендної плати, розподіл за регіонами, регіональний розподіл, грн. за 1 га угідь
Показник Захід Північ Центр Схід Південь Київська область АР Крим Всього
В середньому 276.6 337.5 499.3 672.6 354.0 494.9 329.4 464.3

На сьогодні, нормативна вартість землі на Хмельниччині – це близько 24 тис грн.. за 1 га., це високий показник, адже зараз нормативна грошова оцінка землі сільськогосподарського призначення, в середньому по Україні, становить 10-12 тис. гривень за гектар. Проте, Академія аграрних наук вже розробила нову методику проведення нормативної грошової оцінки земель. Планується, що до кінця 2011 року нормативну оцінку буде збільшено в два рази. Користуючись даними Світового банку наведемо середню оцінну вартість 1 га орних земель в європейських країнах (таблиця).
Середня вартість 1 га орних земель

№ Країна Ціна 1 га орних земель в тис. доларів США
1. Бельгія 30,01
2. Білорусь 4,99
3. Болгарія 4,20
4. Великобританія 8,58
5. Греція 12,88
6. Данія 6,50
7. Іспанія 9,76
8. Італія 17,20
9. Польща 7,30
10. Румунія 5,61
11. Україна 3,81
12. Росія 1,93

Як видно з таблиці, найдорожчою є земля у Бельгії й найдешевшою у Росії, Україна з найродючішим чорноземом у світі займає передостаннє місце.
Яка процедура проведення нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь? В основі її визначення покладено рентний дохід, який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки землі. Існує методика проведення такої оцінки й для окремої земельної ділянки (території сільськогосподарських угідь, що перебувають у власності, користуванні юридичних і фізичних осіб, в т.ч. для ведення особистого селянського господарства садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби. Вона розраховується на основі шкал грошової оцінки агровиробничих груп ґрунтів, які розраховуються за формулою
Г х Багр
Гагр = --------,
Б

де Гагр - нормативна грошова оцінка гектара агровиробничої групи ґрунтів (у гривнях);
Г - нормативна грошова оцінка гектара відповідних угідь у сільськогосподарському підприємстві (у гривнях);
Багр - бал бонітету агровиробничої групи ґрунтів;
Б - бал бонітету (бал ступеню доброякісності грунту ) гектара відповідних угідь у сільськогосподарському підприємстві.
Загальна нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки
визначається сумою добутків площ агровиробничих груп ґрунтів на їх
нормативні грошові оцінки. Нормативна грошова оцінка здійснюється на території всієї України, у кожному населеному пункті, адже саме від неї вираховується земельний податок.
Щорічно нормативна оцінка землі змінюється - індексується (збільшується на встановлений державою коефіцієнт індексації), який розраховується, виходячи з середньорічного індексу інфляції.
Так, у розрізі нового Податкового кодексу України, платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв); землекористувачі. Ставки податку за один гектар сільськогосподарських угідь встановлюються у відсотках від їх нормативної грошової оцінки у таких розмірах:
для ріллі, сіножатей та пасовищ - 0,1;
для багаторічних насаджень - 0,03.
У випадку, якщо нормативну оцінку земельних ділянок не проведено, то вони, встановлюються у таких розмірах:

Групи населених пунктів з чисельністю населення, тис. осіб Ставки податку,
гривень за 1 кв. метр Коефіцієнт, що застосовується у містах Києві, Сімферополі, Севастополі та містах обласного значення
до 3 0,24
від 3 до 10 0,48
від 10 до 20 0,77
від 20 до 50 1,2 1,2
від 50 до 100 1,44 1,4
від 100 до 250 1,68 1,6
від 250 до 500 1,92 2,0
від 500 до 1000 2,4 2,5
від 1000 і більше 3,36 3,0

Але держава передбачила й податкові пільги для фізичних осіб. Так, від сплати податку звільняються інваліди першої і другої групи;громадяни, які виховують трьох і більше дітей віком до 18 років; пенсіонери (за віком); ветерани війни та особи, на яких поширюється дія Закону України „Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту”; фізичні особи, визнані законом особами, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи. Проте, звільнення від сплати податку за земельні ділянки, вище вказаних категорій населення, поширюється на одну земельну ділянку за кожним видом використання у межах граничних норм: для ведення особистого селянського господарства - у розмірі не більш як 2 гектари; для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка): у селах - не більш як 0,25 гектара, в селищах - не більш як 0,15 гектара, в містах - 0,1 гектара; для індивідуального дачного будівництва - не більш як 0,1 гектара; для будівництва індивідуальних гаражів - не більш як 0,01 гектара; для ведення садівництва - не більш як 0,12 гектара. Податковий кодекс передбачив ряд пільг і для юридичних осіб, зокрема для заповідників, дослідних, наукових, навчальних установ та господарств, органів державної влади та місцевого самоврядування, дитячих оздоровчих закладів, релігійних, благодійних, громадських організацій тощо.
Підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру. Відповідні органи виконавчої влади з питань земельних ресурсів за запитом відповідного органу державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки подають інформацію, необхідну для обчислення і справляння плати за землю, у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Платники за землю (крім фізичних осіб) самостійно обчислюють суму податку щороку станом на 1 січня і до 1 лютого поточного року подають до відповідного органу державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою у порядку, передбаченому статтею 46 цього Кодексу, з розбивкою річної суми рівними частками за місяцями. При поданні першої декларації (фактичного початку діяльності як платника за землю) разом з нею подається довідка (витяг) про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а надалі така довідка подається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі.

P.S. Щодо витягів про нормативну оцінку.

При паюванні земель нормативна грошова оцінка визначалась як складова проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) у межах сільської ради і не була окремою технічною документацією з нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Оскільки інформація про проведену нормативну оцінку землі (частки, паю) раніше зазначалася в сертифікаті на право володіння земельною ділянкою (часткою, паєм), територіальні відділи Держкомземагенства мають надавати громадянам такі довідки, в яких буде зазначена вже проіндексована вартість, що зазначалася в сертифікаті або була визначена у проекті землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) у разі її перерахунку відповідно до Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) (ст.. 7)».